“Son los privados y el mercado inmobiliario los que planifican la Ciudad”

23 de Septiembre de 2021

Por Kranear

El día después de las PASO, el poder ejecutivo de la Ciudad ingresó en la legislatura dos proyectos de ley que incluyen dieciséis acuerdos firmados con empresas privadas, para cambiar normas de edificación y así poder avanzar desarrollos inmobiliarios en varios barios porteños. Con uno de ellos se pretende construir varias torres al lado del histórico monasterio de Santa Catalina, en manzana que componen las calles Reconquista, Viamonte, San Martín y la avenida Córdoba.

En su despacho, Javier Andrade, militante de La Cámpora, legislador porteño por el Frente de Todos, y vicepresidente de la Comisión de Planificación Urbana, lo cuenta así:

“El terreno está dentro de un área de protección histórica, por la presencia de la iglesia, que es el edificio más antiguo de la Ciudad de Buenos Aires (es de 1746). Nos preocupa mucho la situación porque no sabemos si se realizó una evaluación del impacto que puede tener esta obra en la zona, y más aún teniendo en cuenta que la misma iniciativa, hace algunos años, fue frenada con un amparo judicial al que le hizo lugar un juez de primera instancia que luego fue ratificado por una cámara”.

En el proyecto el gobierno porteño aclara que una parte del terreno sería para crear un espacio público y verde.

“No es un espacio verde tal como lo conocemos. En el último año Larreta modificó el Código Urbanístico y también el de Edificación, y ahora tienen la posibilidad de habilitar los subsuelos tanto para los locales comerciales como para las construcciones para habitabilidad. De esta manera mejoraron las condiciones de los negocios de los desarrolladores inmobiliarios. Ese lugar verde que proponen estaría enterrado. No se puede plantar árboles, por ejemplo, porque sería una plaza seca funcional a los locales comerciales. Los códigos se sancionaron en 2018, y a pedido del mercado se realizaron las modificaciones, que ahora son funcionales al negocio y no a las necesidades del conjunto de la ciudadanía o una determinada planificación urbana del Estado porteño”.

Ustedes vienen insistiendo con la idea de que los negocios para los desarrolladores inmobiliarios son la principal motivación de la gestión de Larreta.

“Sí, y ojo, a nosotros parece bien la existencia de los convenios urbanísticos, porque en definitiva son un mecanismo de planificación del Plan Urbano Ambiental, destinados a resolver situaciones insuficientemente previstas por las normas vigentes, pero los están utilizando para beneficiar a los desarrolladores. Pensemos que también podrían ser utilizados para que por ejemplo el gobierno expropie la tierra de un privado y los porteños y porteñas tengamos una gran plaza o parque en el centro de la Ciudad”.

O un plan de viviendas.

“Totalmente, pero el problema es que se invierten los roles y son los privados y el mercado inmobiliario los que planifican la Ciudad. Primero empezaron a firmar convenios sueltos, como el de Juana Manzo en Puerto Madero, para levantar un edificio de cien metros de altura, o el que se va a levantar en el predio que era de Sastrería Militar. En ambos casos la contraprestación del privado es dinero. O sea que pagan para poder tener una mayor capacidad de constructividad. En este caso hablamos de dos torres de noventa metros, sobre unas tierras que eran del Estado nacional, hasta que las vendió Macri, siendo presidente. Ahora la Ciudad beneficia a ese emprendedor con un convenio urbanístico”.

¿A estos 16 nuevos convenios qué tipo de tratamiento les dieron en la legislatura?

Los convenios entre la Ciudad y los privados se firmaron durante el mes de agosto, y si bien el poder ejecutivo se comprometía a tomarse seis meses para su revisión, las evaluaciones de impacto ambiental, por ejemplo, llegaron el 13 de septiembre, y hace un par de días, el viernes 17, ya estaban dictaminando favorablemente en comisión para poder tratar los dos proyectos en el recinto. Una celeridad impresionante, sin haber pasado por la reunión de asesores –la que se realizó fue directamente de diputados/as- ni tiempo para que nosotros podemos hacer una evaluación profunda de los proyectos.

¿Cuál es la contraprestación que recibe la Ciudad por estas obras?

“Hablamos de 3.700 millones de pesos, el 0,5 del presupuesto de la Ciudad. Entonces decimos que es mentira que estos acuerdos ayudan de manera ostensible a resolver cuestiones estructurales que no se puedan encarar con el presupuesto local. Y otro dato: los convenios urbanísticos, en su letra, aseguran que deben ser utilizados para casos en los que resulte evidente que su objeto y contraprestación sean de interés público. ¿Dónde ves vos eso acá? No existe. Acá en la Ciudad, pagás, y tenés norma”.

Otros de los proyectos que impulsa Larreta es la construcción de un mega barrio privado en la costanera sur.

“Sí, se trata de otro convenio entre el Estado y un privado, en este caso el grupo IRSA. Es muy grave, porque el dinero que aporte la empresa servirá para poner en valor la zona en función de sus propios intereses -la apertura de calles, la infraestructura para los servicios-, y otros, y no para las arcas del Estado local. Otro agravante es que este mega desarrollo inmobiliario se realizará sobre un humedal, enfrente de la reserva ecológica, y ahí nomás, canal de por medio, del barrio Rodrigo Bueno. Sin dudas se trata de la consolidación del primer gran barrio privado de la Ciudad de Buenos Aires, en la parcela privada más grande del distrito”.

La rezonificación y venta del predio de Costa Salguero movilizó a varios sectores de la sociedad porteña.

¿Qué pasa con el valor del suelo en la Ciudad ante la sumatorio de todos estos hechos?

“La consolidación de estos proyectos de viviendas fastuosas lo que hacen es encarecer el valor del suelo y empujar hacia arriba el precio de las viviendas y los alquileres, y también hay que tener en cuenta que una buena parte estos departamentos lujosos no se habitan, sino que se utilizan como reserva de valor hasta que en algún momento las ponen en alquiler”.

Ustedes tienen un proyecto para ponerle un impuesto a las viviendas ociosas, ¿no?

“Sí, lo tenemos presentado y va en esa dirección, para que por ejemplo tengas que pagar el ABL por la cantidad de años que tenés la propiedad en desuso, y de esa manera promover que crezca la oferta de viviendas en alquiler, y que el Estado pueda tener algún tipo de control sobre los precios”.

¿Qué estrategia se viene dando el Frente de Todos para hacerle frente a esta política pública del gobierno porteño a favor de los desarrolladores inmobiliarios?

“Ahora estamos trabajando fuerte con la convocatoria a la audiencia publica por el proyecto inmobiliario en la ex Ciudad Deportiva de Boca, que si bien es una parcela privada, está el asunto del río y su inaccesibilidad, el humedal, y creemos que eso va a sensibilizar a una buena parte de la ciudadanía, como pasó con el proyecto de Larreta para rezonificar Costa Salguero y levantar allí un barrio náutico, de lujo, contra el que hubo una participación masiva”.

“Por otro lado, en la legislatura, venimos consolidando un bloque opositor, y si se mantienen los números de las PASO, el Frente de Todos, junto al bloque de la izquierda, seguiríamos imposibilitando que el oficialismo tenga los dos tercios del recinto (una mayoría especial), y que por ejemplo no puedan desafectar un dominio público. Desde el 2019 no pueden vender tierras públicas y eso ya es mucho, porque entre las gestiones de Macri y Larreta llevan vendidos un San Telmo entero, a manos privadas, ya sea en concesiones o venta directa, para consolidar así negocios inmobiliarios”.

¿Cuál es el próximo paso?

“Seguir instalando la idea de que el proyecto del PRO, Juntos por el Cambio, o Juntos, acá en la Ciudad, es el proyecto de los grandes desarrolladores inmobiliarios. No piensan en el conjunto de la ciudadanía, sino que son la expresión electoral de los poderes fácticos. La movilización y participación ciudadana es la manera de contrarrestar esta situación, como sucedió con Costa Salguero o los playones ferroviarios en Caballito. Nuestra tarea como legisladores y parte de un bloque parlamentario de minoría, acá en la legislatura, se consuma cuando confluimos con actores sociales del territorio. Ahí es donde nuestro trabajo se consolida y tiene un sentido más contundente”.